3.コンサルタントに相談

ここではアパート経営を行う上でコンサルタントに相談する重要性やメリットについて解説しています。

賃貸管理からプロパティマネジメントへ

一昔前までは大家さん(オーナー)というと入居者募集以外の管理業務はすべて自分で行なっていました。

ところが現在では賃貸管理に専門的知識が必要になってきたこととオーナーの業務負担軽減のために管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸管理には建物・設備の管理と入居者管理の2つに大きく分かれます。

  • 建物・設備の管理
    建物本体の補修、設備の定期点検・修繕、定期清掃
  • 入居者管理
    入居者募集、賃貸借契約・更新、家賃回収、滞納者督促、トラブル対応

確かにこれだけのことをオーナーが行うのは難しく管理会社に委託するのは当然の流れでしょう。しかしアパート経営という観点から考えるとこれだけではまだ不十分です。

賃貸管理は現状を維持することはできますが、積極的に物件の付加価値を高めて収益をアップするという点が欠けているからです。オーナーとしてはアパート経営をもっと事業として考えることが必要なのです。

そこで最近では賃貸管理に経営機能を加えたプロパティマネジメントという考え方が注目されています。

プロパティマネジメントでは物件の収益価値を高めるために管理を行うだけではなく、故障はなくても時代に合った設備に交換したり、部屋をリノベーションするなどの計画・立案を行います。

そのためには不動産会社に賃貸管理の実績があり、経営的な考え方ができるコンサルタントがいることが重要になってきます。

コンサルタントの役割とメリット

コンサルタントの役割は管理業務+αだけでは終わりません。物件を購入する際も金融機関からの借入れするなどの資金調達、ローンの返済計画、アパート経営収支計画、税金対策などもアドバイスします。

これだけのことを行うには賃貸経営から税務関係まで幅広い知識が必要になるため、コンサルタントの力量がその後のアパート経営を大きく左右すると考えられます。

逆に考えればオーナーにとって優良なコンサルタントと相談することができれば安定したアパート経営が可能なるとも言えます。

これまでどんぶり勘定でリフォームも行わず空室ばかりというアパート経営者でもコンサルタントと相談することで確実に収益を上げることができるのです。

どのような事業でも永遠に順調ということはありません。アパート経営者としては時には重要な決断をしなければならないこともありますが、そんな時のコンサルタントの存在はとても大きなものになるでしょう。

アパート経営コンサルタントの業務内容

具体的にアパート経営コンサルタントはどのような業務内容を行っているのでしょうか。 まず、現在の経営状態をしっかりと調査・診断してくれます。これまで適当に経営を行っていたアパートの中には、非常に勿体ない状態になっているものも多いです。 例えば、空室がたくさんあるものの効果的な入居者募集が出せていない、ほんの少しリフォームをするだけで魅力的なアパートになるのに行っていないなど。

しかし、そういった問題点の中には素人ではわからないものも多いです。実際にアパート経営コンサルタントからアドバイスを受けて実践した方の中には、こんな簡単なことで家賃収入がここまで伸ばせるなんて…と驚いている方もたくさんいます。 具体的にどのようなことをお願いできるのでしょうか。

基本的なアドバイス

まず、土地の有効活用方法について考えてもらえます。アパートの敷地に余っている土地があるけれどどのように運用するのが最も理想的なのかわからない…という方もいるはず。 その場合に最も利益が見込める方法についてアドバイスがもらえます。

また、これからアパート経営を始めようと思っているけれど、具体的に何から始めたら良いのかわからない…といった場合でも1からアドバイスが受けられるのも魅力です。建築業者探しに悩んでいる場合もおすすめの業者を探してもらえます。

設備に関する相談

アパート経営を始める上で多くの方が失敗してしまうのは、建物の構造や設備に関することです。いろいろ考えすぎてわけのわからない構造になってしまったり、それによって使い勝手が悪くなってしまうこともあるでしょう。 建築業者にも多少アドバイスを求める事はできますが、こういったことも含めて信頼できる経営コンサルタントに相談するのがおすすめです。

また、設備についても同じで「できるだけ魅力的なアパートにしよう」と考えると必要以上に豪華な設備を入れてしまう経営者がいます。そうではなく、最低限のコストで最上級の利益を出すためにはどうすれば良いのか?本当に必要な設備は何なのか?という点においてもアドバイスがもらえるのです。

税金対策

アパート経営を成功させる上で欠かせないのが税金対策だといえるでしょう。税金は法律が関係していることもあり、理解したくてもできない…と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。 アパート経営コンサルタントは税金に関する節税のアドバイスなども行ってくれます。

不動産の経営は大きなお金が動くため、小さな節税でも総合的に見るとかなりの金額になることも珍しくありません。しかし、専門家でなければ気づけないような節税ポイントもあるので相談してみましょう。

リフォーム相談

リフォームやリノベーションに関することも相談できます。すでに建築されてから数十年経過しているアパートの場合、どうしても時代遅れ感が否めないところもありますよね。 だからといって大掛かりなリフォームを行ったら採算が取れるか不安…と感じている方もいるはず。アパート経営コンサルタントに相談をすれば、現状で本当にリフォームやリノベーションが必要か?ということはもちろんのこと、実際にリフォームを行った場合に考えられる収益についても正しく予想してもらえるでしょう。

具体的に何をどこまで行ってくれるか、成功するかというのはコンサルタントの実力によって違います。アパート経営コンサルタントが関わる仕事は不動産に関する知識だけでなく、経営や税務関係などの知識と経験を必要とするため、実力のあるコンサルタントに出会えなければ思うようなメリットは感じられないかもしれません。 しかし、理想的な経営コンサルタントが見つかり、力を借りたことで赤字続きだったアパートが一気に黒字に転じたケースも少なくありません。

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