失敗した人の体験談

ここではアパート経営で失敗してしまった人の体験談を紹介。どうして失敗してしまったのか原因を分析しています。

失敗事例から学ぶアパート経営

アパート経営に関する記事やネットでの情報を読むと成功例ばかり紹介されているので、誰でも上手く行くような印象を受けますが、残念ながら中には失敗してしまう人もいます。

そこでアパート経営に失敗した人の体験談を集めました。失敗の原因を知って同じ過ちをしないよう注意するための参考にしていただければ幸いです。

アパート経営の主な失敗要因

1.見せかけの満室状態に惑わされた

私は不動産会社に勧められて大学近くの中古アパートを一棟買いしました。購入時に満室の状態でしたし、学生の需要は今後も継続するだろうと考えたからです。

ところがすぐに、「学校は近いけどアルバイトに行くのが不便」という理由で次々と学生が退去してしまいました。しかも残った学生も全員卒業を控えた4年生ばかり。どうやら不動産会社が見せかけの満室状態を作っていたようなのです。

満室状態での利回りを想定して購入していたため、その後のアパート経営は苦しくなる一方。これからどうやってローンを返済していくのか考えると頭が痛いです。

2.空室を埋めるため家賃を下げたのが逆効果

アパートを一棟所有しています。購入当初は全室入居者がいたのですが、数年が経過すると空室が出るようになりました。ある部屋が何ヶ月も空室状態だったため、それを埋めるために家賃を下げてもいいからと管理会社に入居者募集を促しました。

その後すぐに入居者が決まったのですが、騒音を出すなどマナーが酷く、ガラの悪い人が頻繁に出入りするようになったため、他の入居者がどんどん退去する始末。安易に家賃を下げたのが失敗でした。

3.節税効果は最初の数年のみだった

アパート経営には節税効果があると聞いて、自己資金もほとんど無いのに飛びついて始めてしまった私。ローンは家賃収入で返せるからと簡単に考えていました。

入居者も決まって数年間は、確かに節税の恩恵も受けることができました。ところが昨年から固定資産税と都市計画税の負担が増え、節税で得した分以上のお金が出て行くことがわかりました。

節税はアパート経営のメリットの一つではあるけれども、それだけでアパート経営を始めるのは危険ということを思い知らされました。

4.工事を急かして物件の完成度が低くなった

新築でアパート一棟を購入しましたが、当然ながら家賃収入が得られるのは建物完成後。建築中もローンの利息が発生するため、資金繰りを考えて工事を急かしました。

5ヶ月くらいしてようやく完成したのですが、着工前に設計図上で変更を依頼していた部分が変わっていないことが判明。建築会社に苦情を言いましたが、「もう建ててしまったので」とごまかされてしまい…。入居者募集もすでに開始しているので後戻りできません。

結局、自分が自信を持ってオススメできる物件を賃貸することができなくなり、もっと完成まで余裕をもって見守ればよかったと後悔しています。

アパート経営に失敗する原因はココにある

アパート経営で注意すべきポイントは物件購入時と物件購入後に分けることができます。失敗する原因のほとんどは購入時にあると言われますが、購入後も間違った管理をすると経営状態が悪くなることがあります。

そこで購入時と購入後に分けて失敗する原因がどのような点にあるかを解説していくことにします。

アパート購入時の失敗に近づく要素

利回りの数字だけで判断・購入してしまう

不動産会社が提示する利回りの数字はあくまで想定利回りだということを理解せずに購入を決断してしまうケースです。

想定利回りとは満室状態が続けばこのくらいの利回りが予想されるという話であって、空室が出ることは考慮に入れていません。実際に始めてみると立地条件が悪く入居者が埋まらないということがあります。

資金計画がしっかりできていない

アパート経営の収入は入居者からの家賃収入からローンを返済して残った部分が利益となるという仕組みです。自己資金が少なくあまりにローン比率を大きくしてしまうと余裕がなく、経営は苦しくなります。

また長期的に見れば必ず物件の修繕費用が発生します。これを考えずに皮算用をしていると、ある時まとまったお金が必要になり資金繰りが悪化します。

その他、失敗事例でもありましたが節税効果が期待できるのは最初の数年のみです。永遠に節税効果があるわけではないので注意が必要です。

構造のよくない物件を購入してしまう

失敗事例の中に工事を急かして物件の質を落としてしまったというのがありますが、物件の構造が悪いことで失敗することがあります。

新築の物件ではほとんどありませんが中古の物件で注意したいのが耐震構造です。旧耐震基準で建てられた物件は地震が起きると大きな被害を受けることになります。

建物は築年数とともに劣化し中古物件では耐用年数も残っていませんので大規模な修繕が必要になることもあります。できれば新築で、少なくとも新耐震基準を満たす物件(1981年以降に建てられた)の購入をおすすめします。

アパート購入後の失敗に近づく要素

入居者トラブルの発生

マナーの悪い入居者や家賃滞納を繰り返す入居者がいるとアパート経営に大きな影響を与えます。

例えば騒音や振動を立てる入居者が一人でもいると、近隣の入居者が一斉に退去してしまう場合があります。家賃滞納者はそのまま収入に跳ね返ってきますので言うまでもありません。

空室を埋めたいという気持ちから入居者審査を甘くしてしまうとこうしたトラブルが発生しやすくなりますので注意が必要です。

周辺の状況を把握していない

アパート経営は管理会社に大家業務を任せきりにして、長期間何もせずに放置しているといつしか周囲から取り残されてしまうといったことが起きます。

所有物件の周辺に条件のよい物件ができて入居者が取られてしまったり、当てにしていた大学や工場が移転してしまい空室だらけになってしまうこともあります。

こうした変化にいち早く気がつき、対応していかないと、最初は順調だったアパート経営が途中で行き詰まってしまうことがあります。

さて、以上のようなアパート経営の失敗を回避するにはどうしたらよいでしょうか。もちろん目先の利益にとらわれずに冷静に不動産投資について考えることは必要ですが、1人だけでは限界があります。

それを解決するにはオーナーの立場になって真剣にアパート経営についていっしょに考えてくれたりアドバイスしてくれるコンサルタントを見つけることが一番です。

投資物件を販売したら終わりという不動産会社ではなく、管理やコンサルタント業務に力を入れている会社を選ぶことが重要になります。