アパート経営の利回りについて  

アパート経営を始めるにあたり、事前によく理解しておかなければならないのが利回りに関することです。アパートを購入し、賃貸で入居者を募れば必ずしも利益が出るわけではありません。 事前に利回りについてよく考え、計画を立てなければ損をする可能性が高くなります。

アパート経営の利回りについて

そもそも利回りとはなんのことか?というと、支出に対してどれくらいの利益が出るか?を示した割合のことです。アパート経営をする上での利益とは何か?と言えば家賃収入ですよね。 しっかり利回りを計算しておくと、年間でいくらの家賃収入が得られるのか予想ができます。

例えば、1億円のアパートを購入し、利回りが10%だった場合は年間で予想できる家賃収入は1,000万円です。ここで利回りが12%だった場合には1,200万円となり、年間で200万円もの差が出るのでかなり大きな違いになります。 利回りを計算しておくことは購入物件の価格を決める際にも欠かせません。家賃収入全額をローンの返済に充てる場合、利回りが10%の場合は完済までに10年かかることになります。

利回りの種類

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2種類があります。

表面利回り

予想利回りや想定利回りとも呼ばれるものです。年間に得られる家賃収入を物件の購入価格で割った金額となります。

実質利回り

年間で得られる家賃収入から必要経費を計算し、そこから購入にかかった合計費用を割ることで計算する方法です。表面利回りよりも細かく計算を行うため、より現実的な利回りが予想できます。

ただし、実質利回りを計算するためには空室状況を正しく予想する必要がありますし、他にもリフォーム費や修繕費など何年も先に必要になる可能性のある費用についても計算が必要です。そのため正しく計算することは非常に難しく、一つの参考として考えておきましょう。

利回りが高ければ高いほど儲かる?

アパートを購入する際に、利回りが高ければ高いほど利益が出ます。 しかし、利回り13%の物件と15%の物件が出ていたケースで利回り15%ではなく13%のアパートを購入したほうが利益が大きかった!というケースもあるのです。 この大きな理由は、空室率の問題にあります。

利回りはあくまで満室だった場合のことを想定して計算されているため、必ずしもその利回りが確保できるとは限りません。例えば、利回りが15%だったとしても半分が空室であれば満室で運営できている利回り13%のアパートよりも利益が下回るわけです。 アパート経営初心者の中にはとにかく利回りの高いところを選択し、失敗している方がたくさんいます。利回りについて考える際には必ず空室率についても考えなければなりません。

利回りが10%のアパートでも半分しか入居者がいなかったら実質的な利回りは5%になるので軽視できる問題ではないですよね。空室になった場合にどれくらいの速さで次の入居者を見つけられるのか?ということについても必ず不動産会社に確認しておきましょう。

利回りを考える上での注意点

アパートを購入する際に、その販売会社が発表している予想利回りを参考に購入を決める方が多いでしょう。しかし、販売している不動産会社はなかなかデメリットについては正確に教えてくれません。 つまり、発表されている利回りが本当に達成できるか怪しいものもあるのです。すべて販売会社が発表しているものを参考にしてしまうと、実際に経営を始めてから全く違う状態になり、青ざめることもあります。

販売会社の発表では13%として発表されていたものが、実際に自分で計算をしてみたところ10%程度にしかならなかったケースもあるのです。 ここで重要なのが、自分自身でアパートの利回りをしっかり計算するということ。その上で販売会社が発表しているのと同じような結果になった場合は信用できます。