木造とRCのメリットデメリットを紹介

アパート経営で儲かりやすいのは木造とRC造どっち?

アパート経営を考える上でもうひとつ考えておきたい点は、建築物の構造を木造にするかRC造にするかということです。

RC造になると、アパート経営というよりはマンション経営と呼んだ方が良いのかもしれませんが、ここではアパート経営に統一します。

最初に断っておきますが、構造の違いはアパート経営にとってどちらが有利・不利というものはありません。

ただ、どのような投資戦略を思い描いているかによって、木造の建造物を選ぶべきかRC造にすべきかが見えてきます。
ここでは、仮に長期投資にするか短期投資にするか、という視点でどちらがより儲かりやすいのかを検討します。

木造とRC造・構造別のメリットとデメリットを比較しながら、どちらがアパート経営として儲かりやすい特徴を持っているのかを検証していきましょう。

木造とRC造どちらにも一長一短があるため、「儲かりやすさ」はその特徴をどうとらえて利用するかで変わってきます。

メリットとデメリットで両者の特徴を把握した後、長期投資・短期投資の別で儲かりやすいのはどちらかを改めて分析していきましょう。

RC造のメリット・デメリット

まずは、RC造のメリット・デメリットを順番に見ていきます。

メリット1:法定耐用年数が長く長期借り入れがしやすい
メリット2:耐久性・耐火性・耐震性がある
メリット3:賃貸の入居率が高い 1番のメリットは、法定耐用年数が長く、長期借り入れがしやすい点です。

RC構造のマンションは法定耐用年数が47年、一方木造の法定耐用年数は22年と2倍以上の差があります。

参考:『耐用年数(建物・建物附属設備)』国税庁 

長期借り入れがしやすいということは、自己資金が少なめでも大きな金額を借りることができ、それだけ大規模な建造物を建てられるということです。

1棟で大規模経営が可能な点はRC造の魅力と言えます。 耐久性や耐火性、耐震性というハード面の安心感は2つ目のメリットです。

これは3つ目のメリットである借り手のつきやすさにもつながり、安定した収益が見込めます。

デメリット1:建築費・維持費ともに高コスト
デメリット2:固定資産税・都市計画税が高い
デメリット3:減価償却が遅くキャッシュが少なくなる デメリットは、税金面とハードそのものの高コストな点です。

資産価値があるため固定資産税や都市計画税が高く、減価償却が遅いので税金が多くかかり、手元に残るキャッシュが少なくなります。

木造のメリット・デメリット

それでは、木造のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット1:固定資産税・都市計画税が安い
メリット2:建築費・維持費ともに低コスト
メリット3:減価償却が早く節税効果が高い 木造のメリットは、何といっても建造物の取得・維持のコストが安く、節税効果も高い点にあります。

減価償却が早い上に固定資産税・都市計画税も安いので、キャッシュが手元に残りやすいです。

デメリット1:賃貸の入居率で不利
デメリット2:耐久性・耐火性・耐震性がRC造に比べて低い
デメリット3:法定耐用年数が短い分長期借り入れが難しい 木造のデメリットは、物件そのものの魅力がどうしてもRC造に劣る場合が多く、借り手を見つけることが難しくなりがち、という点です。

木造のアパートでも良いから借りたい、と思ってもらえる魅力的なアイデアなどがないとなかなか難しいでしょう。

建物の強度が弱い点も、借り手にとってはマイナスの属性です。 また、法定耐用年数が少ないので、銀行からの長期借り入れが難しくなります。
毎月返す金額が多い分、キャッシュフローは悪くなります。

短期的な転売を考えるならRC造・長期投資なら木造がおすすめ

ここまでで、アパート経営におけるRC造と木造のメリット・デメリットをまとめました。
作りがしっかりとしていて借り手にも人気ですが建築費や維持費、税金などが高コストのRC造に対し、木造は低コストでアパート経営ができるけれど借り手集めや資金調達の面で苦労しそうです。

ここで、長期投資に向くのはどちらでしょうか。
なかなか価値が下がらず、借り手の多くつくRC造は、入室率をできる限り上げて、大規模修繕になる前の築浅の状態で転売するのにおすすめです。

木造は、物件の価値が下落するスピードが速いため、買い手がつきにくいことが予想されます。
それなら、アパート経営に力を入れるようにしてとことんまで使うようにして、解体費用も割安なので更地にして売っても良いでしょう。

その時代に合った新しい賃貸物件を建てるなど、長期的な戦略を立ててみるのも一案です。
もし複数の物件を経営するなら、マンションとアパートの割合をうまく調整して、バランスを取りながら所有する割合を工夫すると良いでしょう。

キャッシュが多く入る木造と資産価値が崩れにくいRC造の両方を自分にとってバランスの良い割合で持つと、リスク分散にもなります。