メリット

ここではアパート経営を始めるとどのようなメリットがあるのかを整理して紹介しています。

様々なメリットがあるアパート経営

アパート経営というと家賃収入をイメージする方が多いと思いますが、実はそれ以外にも数多くのメリットを紹介します。

新築アパート経営のメリット

新築アパート経営には中古アパートには無いメリットがあります。

家賃が高くても入居者が集まりやすい

一般的に「新築」とは、建物完成から1年未満なうえ、これまで入居が無かった物件にしかない、いわば「ステータス」。このステータスに魅力を感じる人は非常に多く、中には「新築物件じゃなければ住みたくない」という人も。これこそ中古アパートにはない、新築アパート最大メリットと言えます。

少額の資金でも始められる

中古物件に比べて資産価値が高いため、金融機関からの融資が通りやすいため、中には頭金無しで物件を購入するオーナーさんもいるのだとか。購入後は入居者からの家賃収入を中心にローンの返済を進めていくため、出費は最小限に抑えられます。

修繕が不要

一般的に建物完成から10年程度は、大規模な修繕(屋根の防水や外壁の塗り替え、エアコンや給湯器といった各種設備の交換など)は不要と言われています。中古アパートの場合、タイミングによっては購入直後に、これらの修繕が行われるため、思ってもみなかった出費に悩むこともあるようです。

土地や地域の特性に合わせた物件が建てられる

土地を購入してそこにアパートを建てる場合、地域の特性に合わせた物件の設計が可能です。その土地独特のニーズに応えたり、その時点での最新設備を導入したりと、入居者が集まりやすいアパートを建てられます。

アパート経営全般のメリット

これからアパート経営をしたいと考えている方や、始めるかどうか迷っている方は以下のメリットをしっかり把握しておくとよいでしょう。

長期的収入で年金対策

アパート経営は入居者さえいれば、長期に渡って安定した収入を得られます。少子高齢化による財源不足で、受給額が減少されかねない年金を補助する私的年金として活用できます。

生命保険の代わりになる

金融機関から融資を受けてアパートを購入する場合、団体信用生命保険への加入が融資条件となることがほとんど。返済期間中に万が一、契約者が死亡または高度障害状態になった場合は、残債は保険金から返済され、家族の経済的な負担なしでアパートを遺すことができます。

節税効果が期待できる

不動産投資以外に本業を持っている人がアパートを経営することで、所得税や住民税の軽減措置が受けられます。所得税は必要経費を引いたうえで不動産所得が赤字になった再、損益通算を活用することで節税でき、所得税と連動する住民税もこの時に節税できます。

また不動産を相続する場合は、固定資産台帳や路線価などから算出して課税額が決定されるため、現金と比べると約1/3の評価となり、その分の相続税を抑えることができます。

土地が現物資産として残る

区分所有のマンションでは建物が老朽化してしまうと、マンションその物の価値が下がって売却が難しくなりますが、一棟アパートの場合は仮に建物の価値が低くなったとしても、現物資産としての土地が残るため資産価値の大幅な目減りを避けられます。

インフレや世界情勢の変動に強い

インフレが進行すると物価が上昇するので貨幣価値は下がってしまいますが、相対的に不動産の価値が上がります。また、経済状況の変化によって家賃の増額も見込めるでしょう。また、サブプライムローン、ギリシャショックなどの世界情勢の変動に影響されにくい性質を持っています。

以上のように非常に多くのメリットがあるアパート経営ですが、購入後はしっかり管理しないと不動産の価値が下がったりトラブルになったりしますので、管理までしっかりとサポートしてくれる会社とパートナーになることが重要です。

売りっぱなしの不動産会社ではなく管理面でもしっかりサポートしてもらえるところを選ぶことが重要です。

アパート経営のデメリットについて

アパート経営をする際、デメリットについても押さえておきましょう。

アパート経営のデメリットを知っておく重要性

実際にアパートを経営する際には、いかに儲けられるか?ということばかり考えてしまいがちです。その際、常に満室状態を想像している方が多いでしょう。しかし、実際に運営を始めてみるとなかなか入居者が集まらず、自分の想像とは全く違う状態になってしまうことも…。

そこで、考えられる空室の問題や、その他のデメリットについても事前によく考えておくことが大切です。デメリットをしっかり押さえておけば、デメリットを避けるための対策にも繋がるでしょう。

例えば次のようなデメリットが考えられます。

空室問題

アパート経営をするうえで最も大きなデメリットといえるのが、必ずしも満室状態になるわけではないということ。空室問題は事前によく考えておかなければなりません。例えば、10部屋あるアパートを運営し、「空室が出たとしても8部屋くらいは常に埋まるだろう…」と考えていたとしましょう。しかし、実際に運営してみたところ、5部屋埋まっていれば良い状態が続いてしまうようなケースもあります。

アパートを運営する際には、何十年も先を見据えなければなりませんよね。例えば、常に満室状態のアパートを経営していたとしても、突然アパートの前に大きな建物が建ち日陰になることから続々と引越しする人が出た場合、一気に収入がなくなってしまう可能性もあるのです。

利益を多く取ろうと欲張りすぎたために賃料を上げてしまい、それがきっかけで空室が増えてしまうこともあります。時代によって求められる設備は違うため、そういったものにも柔軟に対応していかなければなりませんよね。

空室問題を避けるためには常に入居者のことを考えた、暮らしやすいアパート作りが大切です。

クレームの問題

経営しているアパートからクレームが来てしまい、その対応に追われてしまうこともあります。中にはクレーマーと呼ばれるようなちょっとしたことでも大きな文句をつけてくる人もいるでしょう。

建物に対する不満などであれば対策が取れますが、なかには住人同士で大きなトラブルがあり頭を抱えてしまうことも…。特に木造アパートの場合は騒音トラブルが発生しやすいので気をつけておかなければなりません。こういった問題を放置すると空室問題にも繋がります。

老朽化のリスク

アパートは建築・購入した時の状態を長くは保てません。何年かおきにリフォームや修繕を行う必要もあります。しかし、あまりにも建物が古くなった場合には建て替えを検討することもあるでしょう。

その際に住人が全員立ち退きに応じてくれればいいのですが、なかなか応じてもらえず、立ち退き料を支払わなければならないケースもあります。建て替えをする場合は何かと費用もかかるので、それまで利益が出ていたアパートだったとしても予想以上に手元から出る金額が大きくなってしまい、一気に赤字に転落するケースも珍しくありません。

すぐに売却できない可能性がある

マイホームを購入するのに比べると、アパートを購入するのには大きな資金が必要になりますし、購入希望者を見つけるのは簡単なことではありません。アパートを売却して手放そうと思ったとしてもすぐに買主が見つかるとは限らないのです。

経営状態が悪化し、すぐにでも売却しなければさらに赤字が膨らんでしまう…といったケースでも同じことが言えるので、何年も先の見通しを立て、計画性をもって経営をしていくことが非常に重要だといえるでしょう。

このようにアパート経営にはさまざまなデメリットがありますが、経営に成功した場合のメリットは大きいです。困ったことがあった場合は専門家の話なども聞きながら、ひとつひとつ最適な対策を探しましょう。

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