アパート経営の注意点とは?

アパート経営をするうえで注意しておかなければならないポイントはたくさんあります。特に気をつけたい点についてご紹介しましょう。

アパート経営で注意しておかなければならないこと

アパートの経営は成功すれば大きな利益を生みますし、反対に失敗すると大きな損失に繋がります。そのため、失敗のリスクを少しでも下げるためにも次のようなポイントに注目していきましょう。

ただ運営しているだけで利益が出るわけではない

アパート経営に期待して不動産を購入した方は、すぐに利益に繋がると思ってしまうかもしれません。しかし、アパートの利益は入居者がいなければ生まれません。

とりあえず物件さえ購入してしまえば後はすべてがうまくいくように感じている方は注意が必要ですね。常に空室を出さずに運営することは非常に大変なことなので、空室が出てしまった場合の対策についても事前に考えておく必要があります。

利用者が住みやすいアパート作りを目指す

アパートの人気を高めて常に空室を出さないようにするためには、経営者側もさまざまな努力をしなければなりません。例えば、「共同玄関が汚れている」といったクレームが寄せられた時に「自分たちが住んでいる物件なのだから、こちらが掃除する必要はない」といった対応をすると利用者からの信用を失う形になってしまいます。

利用者から要望や不満の声などが寄せられた場合にはしっかり対応しなければならないのです。

それが難しい場合は管理会社に依頼するのがおすすめ。ただ、管理会社に依頼した場合には一般的に賃貸収入の5~8%を支払わなければなりません。何部屋も経営している場合、管理会社に支払う金額はかなりのものになりますよね。

しかし、それでも管理会社に依頼した方がクレームへの対応や清掃など細かいことまで対応してもらえるため、空室をなくすことに繋がるのです。管理会社に費用を支払ったとしても空室が出るよりはマシです。できるだけアパート経営にかかる手間を減らすためにも上手に活用しましょう。

空室リスクへの対処方法を実践する

利用者が住みやすいアパート作りを目指すことはもちろんですが、空室リスクへの対処方法はいろいろとあります。実践できるものはできる限り取り入れ、空室リスクを減らすようにしましょう。

空室になりにくいアパートの購入

そもそも、空室になりがちなアパートを購入してしまうと、いくらがんばっても対策の効果は上限が見えてしまいます。ここでは、空室になりにくいアパートの探し方を説明します。

・最寄り駅から徒歩10分以内など交通の便に注意
・人気エリアにある物件かどうかを確認
・1階の部屋数が少ない物件はおすすめ
・角部屋が多いアパートが狙い目
・管理会社の対応をチェック
・不動産会社のマーケティング力をチェック

最寄り駅から徒歩10分以内など交通の便に注意

借主の心理を考えると、こういう物件に住みたいだろうな、と思う条件がいくつかあります。
その中でも、最寄り駅からの距離は重要です。
最寄り駅から徒歩10分以上になると、遠いと感じる人は多くなります。

人気エリアにある物件かどうかを確認

物件選びのポイントとして、購入候補のアパート周辺の同じような賃貸物件の空室率を調べてみましょう。
ポストが見える物件は、ポストの使われ方を確認したり、「入居者募集」の看板があるかどうかを確認したりして、
おおまかでいいので空室があるかどうかの状況を確認します。

1階の部屋数が少ない物件はおすすめ

1階は、入居希望者が避けがちな階です。防犯・防音の面で、2階以上の部屋に住みたがる人が多いためです。
1階の部屋数が少なければ、その分空室リスクは少なくなります。

角部屋が多いアパートが狙い目

角部屋は、隣の部屋が少ない分気遣いがなく、人気の部屋です。
全室角部屋になっているような物件も人気が高い傾向にあります。

バストイレ別など人気の間取りと設備

部屋の間取りも重要です。バスとトイレは別のほうが暮らしやすく人気が高い傾向にあります。
また、ウォシュレットなど人気の設備があると、入居したい候補に入る可能性が高まりますので、どのような間取りや設備が喜ばれるのかについては、常にアンテナを張っておくと良いでしょう。

管理会社の電話対応をチェック

管理会社の電話対応が悪い物件は、空室リスクを抱えていると言えます。
と言うのも、管理会社の電話対応が悪いと、あまり長く住みたいと思わない人が多いためです。
管理会社に電話をかけてみて、その応対を確認すれば、管理会社の良しあしの判断材料になります。

不動産会社のマーケティング力をチェック

入居者を探してくれる不動産会社のマーケティング力もチェックしておきたいところです。
今は、ほとんどの入居者が鎮台情報のポータルサイト経由で問い合わせをします。
そのサイトで自分の物件が魅力的に見えているかどうかをチェックしましょう。

アパート購入後にできる空室リスク対策

空室になりにくいアパートを見つけて購入したら、後は購入後にできる空室リスク対策を実践しましょう。
利用者にとって住みやすい物件にする努力をするのはもちろんのこと、他にもやれることはいくつもあります。

・家賃保証会社の利用
・サブリース
・家賃相場を調べて相場に合わせる
・敷金・礼金無料サービスなどのキャンペーン実施

家賃保証会社の利用

家賃を保証してくれる会社がいくつかありますので、その会社と契約するのもひとつの手です。
家賃の約8割を保証してくれるのが一般的ですが、細かい部分は会社によってちがいがありますので、複数の会社に見積もりを取ってみてください。

サブリース

アパートの部屋を一括で借り上げてもらい、家賃の10%~15%程度を手数料として支払うサブリース契約という方法もあります。
一見とても便利なように見えるサブリース契約ですが、現在社会問題となるケースもあり、
こちらも契約を検討する際には複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。

家賃相場を調べて相場に合わせる

周辺の競合物件の家賃を賃貸情報のポータルサイトで確認しておきましょう。
現在設定している家賃が相場とかけ離れている場合は空室リスクが高まります。

敷金・礼金無料サービスなどのキャンペーン実施

キャンペーンはできる限り奥の手としておいておきたいところですが、借り手を見つけるには有効な方法です。
フリーレントや敷金・礼金無料サービスなど、やれるところからやってみましょう。

管理会社は慎重に選ぶ

管理会社にお任せするといっても、どこを選んでもいいというわけではありません。
管理会社によって対応が異なりますし、高い費用を支払ってお任せしているものの、
アパート利用者への対応が雑だったり評判の悪い業者もいるのです。

悪質な管理会社に依頼した場合には高い費用を支払っているものの、それに見合った働きをしてくれないところもあります。
管理会社にはさまざまな種類があるためどこに依頼すれば良いのか悩んでしまうこともあるかもしれませんが、
必ず複数の管理会社を比較したうえで決めましょう。

素人判断をしない

実際にアパート経営を行っている方の中にも、効果的な入居者募集の方法やできるだけたくさんの利益を生むための経営方法について正確には理解していない方も多いです。
しかし、だからといって適当に運営をしてしまうと利益を出すのは難しくなってしまいます。

わからないことがあった時に適当に素人判断をしてしまうのではなく、必ず専門家に相談をしましょう。

保険にはしっかり加入しておく

ただ運営しているだけでも年数が経過するにつれて建物は傷んでくるものです。
これは様子をみながら補修をしたり、さまざまな対策が取れるでしょう。

しかし、急な災害にはなかなか備えられません。
アパートが倒壊してしまえばその後家賃収入が得られなくなるだけでなく、修復する場合はその費用も必要になるでしょう。
自然災害は予想できないものなので、地震保険や火災保険にはしっかり加入しておいたほうが安心です。

来るかどうかもわからない地震や火災に備えて費用を支払うのはちょっと…と思うかもしれませんが、万が一そういった事態が発生した時に保険に入っていないと全く対応できない可能性があります。