始める前に知っておきたい!アパート経営の基礎知識

ここではアパート経営を始めるにあたって知っておいたほうがよい基礎知識について解説しています。

様々なメリットがあるアパート経営

アパート経営は収入を得ながら資産形成をする手段として今注目されています。マンション経営のように一部屋を購入して運用するのではなく、一棟買いをして複数の入居者から安定した家賃収入が期待できるからです。

アパート経営には家賃収入以外にも以下のようなメリットがあります。

  • 長期的収入が得られるため、私的年金として活用できる
  • 万が一のことがあっても家族に資産を残せる
  • 節税効果が期待できる
  • 建物が無くなっても土地は現物資産として残る
  • 融資が受けやすく自己資金が少なくてもできる
  • インフレや世界情勢の変化に強い

このように複数のメリットと始めやすさから、アパート経営を検討している人が増えているのです。

アパート経営を始めるには物件を購入しなければなりませんが、新築と中古どちらがよいか判断の分かれるところです。

どちらも一長一短ありますが、実は新築の場合は購入価格が高いということ以外はあまりデメリットはありません。しかも新築物件は担保価値が高いので金融機関から融資を受けやすく、自己資金は少なめでも始められるのです。

少額の資金で始められると言えばマンション経営がありますが、マンション経営の場合は一室だけが投資対象となるため空室リスクが高く、収益性もアパート経営に比べると低くなります。

収益性ということで考えれば駐車場経営よりも効率がよいですし、投資信託や株式投資など他の投資商品と比べても安定性に優れています。

何と言っても土地が現物資産として残るというのは他の投資にはない最大の特長でしょう。仮に建物が老朽化して取り壊しになっても残った土地の有効活用ができるのは大きなメリットです。

ここで紹介したアパート経営のメリットや他の不動産投資との比較についてはさらに詳しく解説していますので、これから始めてみたいと考えている方は是非参考にしてください。
 

アパート取得用のローンの概要

アパートを取得するために自己資金が足りない場合は、アパート取得用に銀行融資で資金を調達するのが一般的です。
アパート取得用のローンとしては、都市銀行アパート取得専用の定型ローン商品である「アパートローン」、定形外の一般融資となる「プロパーローン」の2種類があります。
それぞれの特徴を確認しておきましょう。


《アパートローン》
・サラリーマンが主な対象
・審査基準や借入条件を明確にすることで融資の対象を広げている
・借入額の上限が「3億円以内」などと定められている

《プロパーローン》
・事業性の融資でありアパートローンに当てはまらない人でも融資の可能性あり
・個別案件ごとに収益性などを詳細に審査するためアパートローンよりも厳しい
・ただし、収益性が認められればアパートローンより多額の資金も借り入れ可能

アパートローンは、不動産投資未経験のサラリーマンがアパート経営を始める際に利用される場合の多いローンです。
優良な属性を持つサラリーマンがアパート経営に初挑戦するのに、アパートローンは心強い味方と言えるでしょう。

アパートローンの基準に当てはまらない仕事の人や、アパートローンの上限まで借りて、
事業資金がもっと必要になった場合はプロパーローンを検討するとよいでしょう。
ここでは、初めてアパート経営に乗り出す人が多く利用すると思われるアパートローンについて詳しく見ていきましょう。

 

アパートローンに求められる資金使途

アパートローンの資金使途は、賃貸住宅の取得や建設、あるいは他金融機関から借りているアパートローンの借り換えに限られます。

都市銀行のアパートローンの借入条件比較一覧表

借入可能額や期間・借入金利方式については、金融機関で少しずつ違いますので比較一覧表にします。
詳細は各銀行の公式サイトを確認してください。


 

みずほ銀行

三井住友銀行

三菱東京UFJ銀行

りそな銀行

借入可能額

50万円~5億円(1万円単位)

200万円~当該賃貸物件の建築・購入価格等の範囲内

(10万円単位)

原則100万円~3億円

(10万円単位)

100万円~3億円

(1万円単位)

借入期間

1年~35年

(1年単位)

固定金利選択方式は2年以上35年以内
全期間固定金利方式は11年以上20年以内

1年~35年

(1ヵ月単位)

固定金利特約型は2年以上最長35年以内

(1ヵ月単位)

1年~30年

(1年単位)

1年~30年

(1年単位)


「固定金利選択型」選択時

固定金利特約期間~30年以内

(1年単位)

借入金利方式

1.連動金利方式

2.固定金利選択方式

3.全期間固定金利方式

1.変動金利型

2.固定金利特約型

1.変動金利

2.固定金利

1.変動金利型

2.固定金利選択型

担保

融資対象の土地・建物に、原則借入金額の110%の金額にて第一順位の根抵当権を設定登記

1.融資対象物件(建物取得の場合は土地・建物の双方)に、三井住友銀行を抵当権者とする抵当権を設定

2.長期火災保険加入、保険金請求権に三井住友銀行を質権者とする質権を設定する場合あり

1.融資対象物件に、三菱東京UFJ銀行が第1順位の抵当権を設定

2.担保となる建物には、原則として長期火災保険を付保

借入対象物件(土地と建物)にりそな銀行を抵当権者とする抵当権を設定

保証人

連帯保証人が必要

事業継承見込みの法定相続人(未成年者を除く)1名以上

連帯保証人が必要

法定相続人の内、事業承継見込みなど原則1名以上

1.原則、賃貸マンションおよびアパートの経営に実質的に関与していると判断される人2名以上


2.担保提供が借入人以外の場合は担保提供者全員の保証が必要


 

次の連帯保証人が必要
1.借入対象建物の共有者
2.団体信用生命保険に加入しない場合、借入対象の建物の共有者+事業承継予定者の法定相続人1名以上


3.1,2以外の場合も、アパート・マンション事業に従事している配偶者も連帯保証人とする場合あり

 

借入可能額と借入期間

借入可能額は、おおむね100万円~3億円の間が多い傾向にあります。三井住友銀行の場合は、上限が融資対象物件の建築・購入価格等の範囲内としており、比較的アパートローンに積極的な印象です。 借入期間は基本的に1年~30年あるいは35年までですが、借入金利方式によって条件が違う場合がありますのでしっかり確認しておきましょう。

借入金利方式

借入金利方式は、各行すべてが変動金利タイプと固定金利タイプを用意しています。変動金利は社会情勢に応じて変動しますので金利が下がる場合お得です。固定金利はずっと同じ金利なので、金利が今よりも上がると有利になります。

担保と連帯保証人

担保は、第一順位の抵当権を要求している銀行とそうでない銀行に分かれています。連帯保証人は、多くの大手都市銀行が事業継承が見込まれる法定相続人など1名以上立てるように義務付けています。 連帯保証人に関してかなり厳しい条件を出しているのはりそな銀行です。借入対象建物の共有者と団体信用生命保険をセットにするか、団体信用生命保険に加入しない場合は事業承継予定者の法定相続人1名以上も連帯保証人として立てなくてはなりません。