アパート経営にとって重要なこと

みなさん、こんにちは。私はアパート経営を始めたばかりの駆け出し投資家です。最初は不動産投資の知識が全く無かったため大変でしたが、信頼できる不動産会社からアドバイスを受け、現在は黒字経営を実現するため勉強中。

調べた中で分かったことは、新築アパート投資について相談する会社のコンサルティング力や、物件の管理能力が非常に重要であること。それを広く理解してもらうためにこのサイトを立ち上げました。おすすめ会社の紹介やアパート経営の基礎知識もまとめましたので是非参考にしてください。

新築アパート投資の
メリットとは

今回、アパート経営の中でも新築アパートに投資することにした理由は、中古アパートの経営よりも、大きなメリットを感じたからです。その中で代表的なものを3つピックアップしましたので、現在検討中という方はしっかり押さえておくようにしてください。

家賃が高くても入居希望者が集まりやすい

「新築」という付加価値は、その建物にとって一度しかないもの。ですので、「新築に住みたい」と思っている人は、やや高めの家賃であっても入居してくれるのです。

少ない自己資金でもOK

多くの場合、アパート物件購入時に銀行からの融資を受けます。その際、少なからず自己資金が必要になりますが、新築の場合、物件の評価が中古に比べて高くなるため、ローンの審査に通りやすいというメリットがあります。

修繕費用が抑えられる

中古アパートであれば、購入時点で完成して数年~数十年経っているため、設備や内装の修繕・改修が必要になります。一方、新築は、完成から10年ほどは大規模な修繕が不要とされており、その分の費用を節約・積み立てられます。

コンサルティングから管理運営まで委託できる
不動産会社に相談しよう!

投資を目的としたアパートを取り扱う不動産会社は数多くあります。自分の投資家としての目に自信があれば、単に一棟アパートの売買を仲介するだけの会社に依頼するのもよいでしょう。

しかし、投資自体が初めての方や色々と不安がある方は、土地の購入からサポートしてくれ、さらに購入後の建物管理や賃貸管理など運営・管理業務まで引き受けてくれる会社がおすすめ。

不動産のプロの目から見た「成功しやすい」立地・規模といった戦略の立案や、物件の管理業務には、専門的な知識やノウハウが必要。そのため、不動産投資の経験が全く無い人がすべて自身で対応することは、ほぼ不可能なのです。

ですので、購入物について熟知しているうえ、管理ノウハウを持った会社に相談することが、成功への近道です。

特集 PICKUP

コンサルから管理・運営も任せられる会社

初めてアパート経営する場合、どの土地にどんな建物を建てればいいのか、自分だけでは判断が難しいでしょう。また、建物の価値や魅力は年を経て変化するため、それらの維持・向上も必要です。
そこで、購入時の土地探しや物件についての提案から、運営・管理まで対応できるおすすめの会社を紹介します。

アミコム

会社の特長

賃貸併用住宅と新築一棟投資をメインに収益不動産の売買やコンサルティング業務を行なっている会社です。
もともと賃貸管理業務からスタートした会社なので入居者募集から賃貸借契約、入居者対応、家賃回収、滞納督促まで管理に漏れがなくサブリースにも対応しています。
物件購入時は土地探しからサポート。狭小地でも設計プランを立てることが可能で、融資の際に自己資金が少ない場合は長期ローンを組むなど柔軟に対応してもらえます。

株式会社アミコムのHPキャプチャ
僕が思うお薦めPOINT
  • 堅実な賃貸併用住宅と新築一棟投資に特化
  • 管理が充実していて平均の空室率が2~3%
  • リスクヘッジ運用プランで常にプラス収支を狙える
  • 社員もアパート経営を行うほど信頼性が高い

そのほか、相談を検討した会社は?

アミコム以外にも、一棟アパートの経営をサポートしてくれる会社はいくつかあります。

例えば、あまりにも高リスクな物件は紹介しないという「リアライズ アセットマネジメント」や、入居者さんが希望する色の内装クロスに張り替えるサービスを展開している「MDI」など、魅力的な会社がたくさん。

その中で私が選んだアミコムさんは、なんと社員の方が実際に賃貸経営をしているというのです。身近な実例があったことが駆け出し投資家の私にとって、「安心して資産を任せられる」という気持ちにつながりました。

私の投資レポートをこちらで公開しています!

始める前に知っておきたい!
アパート経営の基礎知識

アパート経営は定期的に家賃収入を得ながら、効率よく資産を形成する手段として注目されています。

しかしただ闇雲に物件を購入しても、うまくはいきません。どのような投資でも同じですが、最低限の知識と情報は必要になります。

まずはどのようなメリットがあるのかしっかり把握することと。他の不動産投資どこが違うのかを知ることです。また、購入するなら新築がいいのか中古がいいのかなど、物件を見極める目を持つことが重要です。

メリット

アパート経営は家賃収入だけがメリットではありません。
私的年金として活用できたり、生命保険の代わりになる、節税効果が期待できる、現物資産が残るなど様々なメリットがあるので、人気が高まってきているのです。

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新築と中古の違い

物件を購入する際は、新築にするか中古にするか、判断が分かれるところです。
それぞれ一長一短ありますが、どちらもいかに不動産価値を長く維持できるかがポイントです。そのためには信頼できる不動産会社選びが重要です。

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他の不動産投資
との比較

アパート経営とマンション経営はよく比較されますが、両者は投資先・投資金額・収益性・空室リスク・資産形成において全く異なります。
投資商品は数多くありますが、アパート経営はローリスク・ミドルリターンな投資方法です。

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アパート経営の注意点とは?

アパート経営は成功すれば大きな利益を生みますが、失敗してしまった場合に大きな損失となってしまいます。
では、経営していくにあたり、どんなことに注意していけばいいのでしょうか。

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アパート経営は会社を設立する必要はある?

アパート経営を始めるためには、会社を設立しなければいけないと思っている方も多いのではないでしょうか。
会社として立ち上げる場合、メリットとデメリットがありますので確認しておきましょう。

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経営するアパートに自分も住む事は可能?

アパート経営を始めたら、その場所に経営者自身が住むことは可能です。
しかし、経営者にとってメリットとデメリットが存在しますので、経営を始める前にしっかりとチェックしておきましょう。

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木造とRCのメリットデメリットを紹介

アパート経営を始める前に、考えなければならないのは「木造」か「RC」どちらの構造にするかではないでしょうか。
どちらの方が儲かりやすく、さらにメリットが多いのか紹介していきます。

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アパート経営を始める際の元手はどのくらい必要?

アパート経営を始めるには、各種手続きやそれなりの資金が必要となってきます。
土地や建屋も合わせるといったいいくら元手があれば経営を開始できるのかをご説明していきます。

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アパート経営の相続税はどうなりますか?

アパート経営を始めるにあたり、数多くの税金が必要になってきます。特に注意しておきたいのは相続税です。
ここでは、2015年から大きく騒がれるようになった相続税についてご説明していきます。

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アパート経営の利回りについて 

アパート経営を始めたからと言って、必ずしも利益が生まれ続けるわけではありません。アパート経営を始める前に、利回りについての知識を付けておく必要があります。
ここでは利回りについて詳しく解説していきます。

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信頼できる不動産投資会社の選び方

近年、不動産投資信託などの登場に伴い、不動産投資を行う人が増えてきています。不動産投資とは、利益を得るために不動産事業に資金と投下することです。ここで言う利益とは主に、投資した不動産を人に貸してその賃料を定期的に受け取るものと、不動産を購入してそれ以上の金額で売却して得られるものの2つのことを指します。

しかし、これは確実に得られる利益ではありません。「自分の投資した不動産が人に借りられる」、「自分の購入した不動産が買い取った以上の金額で売れる」という前提がなければ得られない利益なのです。そのため、人気のない不動産を選ぶと利益どころか、損してしまう可能性も充分に考えられます。そんなときにサポートしてくれるのが不動産投資会社です。

不動産投資会社は、不動産市場の状況や、依頼人に合った投資不動産や投資プランを紹介してくれるところです。自分の不動産投資に大きく関わる会社であるため、信頼できるところを選ぶ必要があります。

信頼できる不動産投資会社であるかを調べるためにまず確認しなければならないのが、資本金です。資本金とは会社を設立する際の運転資金のことです。資本金が大きさはその会社の規模に比例し、会社の規模はクライアントの数に比例します。クライアントが多い会社はそれだけ信頼されているという推測が可能です。資本金の金額が、信頼に足る不動産投資会社であるかを判断する材料となるのです。

また、従業員の人数も確認しましょう。多くの従業員を雇えている会社ならば、それだけの利益が出ており、健全な経営を行っていると推測できます。

そして、その従業員の対応も大きなポイントとなってきます。いくら規模大きい大手の会社であっても、従業員の対応が悪くては信頼できる会社であるとは言えません。普段から対応が丁寧で、親身になってくれるスタッフがいる会社は、何かあったときにも迅速かつ丁寧に対処してくれます。これらの点を考慮して、信頼できる不動産投資会社を選び、不動産投資を成功させましょう。

一棟売りアパートへの投資が人気の理由

一棟売りアパートとは、アパートの建物一棟が売り出されている物件のことです。売られている一棟アパートを購入することで、そのアパートの大家となって、定期的な家賃収入の利益が得られます。

一棟売りアパートへ投資する場合、区分アパートの投資するのとは違い、そのアパートが建っている土地も同時に購入するため、建物自体が老朽化等でなくなっても土地を自分の財産として残すことができます。また、投資戸数を増やしたい人にとっては、早く多くの戸数が手に入れられる一棟売りアパートが人気となっています。さらに、不動産投資をした場合、老後や、病気・けが等で働けなくなった場合にも、定期的に収入が得られる安心感がありますが、一棟売りアパートの場合がその収入が多いため、家族の生活費についても心配する必要がありません。アパート経営者本人が何らかの事情で働けなくなった場合だけでなく、なくなってしまった場合にも、家賃収入は続きます。そのため生命保険のような効果が得られるのです。

これらのメリットから、一棟売りアパートが人気となっています。

一棟売りアパートで儲かる仕組みとは?

一棟売りアパートで得られる利益としてあげられるのは、主に「家賃収入」と「売却益」の二つです。

購入したアパートに入居している人から毎月家賃を収集します。このときこのアパートの立地や建築年数などの条件が良ければ、また入居者の人数が多ければ、それだけ家賃収入の利益が上がります。アパートを購入する際には、そのような点も不動産投資会社と相談して、決定していきましょう。

また、不動産投資の価格変動により、購入した時よりもアパートの値段が高くなっているときがあります。そのときにそのアパートを売却すると、その分利益を得ることができます。これが売却益です。

つまり一棟売りアパートで儲かる仕組みは、家賃収入とアパートの売却益を足したときに、そのアパートの購入費や維持費などを上回る、というものなのです。

一棟売りアパートへの投資を成功させるためには、アパートの条件、売却時期などをしっかりと選択する必要があります。不動産投資会社と話し合いながら、投資成功を目指しましょう。

一棟売りアパートへの投資に必要な費用の目安

一棟売りアパートの購入にかかる費用は、そのアパートの周辺環境、築年数、戸数などの条件などで大きく変わります。一棟アパートは、基本的には1000万円以上で販売されていますが、少し都会から離れると数百万円代で売られている物もあります。利便性が高く、新築であったりすると、数億円程度もの値段がつけられているものも多くなっています。

例えば、東京都に建築された一棟売りアパートで、築5年以内、駅から徒歩10分以内、利回りが良いもの、という条件を提示した場合、必要な費用は約5000万円~2億円程度が相場となります。

また、同じ東京でも、築年数が30年程度で、駅から約20分かかる場所に立っているアパートの場合は、4000万円~1億円程度が相場となっています。

それらの中から土地面積や戸数などを考慮して、自分の予算と照らし合わせて、理想条件にあったアパートを選択しましょう。

しかしアパートを購入する際に一括でこれらの金額を支払う必要がないケースがほとんどで、ローンを組んで年月をかけて支払いをしていきます。そのため、購入する費用全てがそのとき手元になくても、計画をたてて返済の見込みがあれば、購入に踏み切って良いケースも多くあります。不動産投資会社と相談しながら、必要な初期費用について決定していきましょう。

購入から運用までの一連の流れ

一棟売りアパートへの投資を行うことを決めたら、まず予算や物件条件を決定しましょう。予算は相場を目安に、自分の持っている資金やその後の利益、価格変動などを考慮します。物件の条件も利益につながる大事なポイントです。自分が経営しやすい物件であることだけでなく、家賃や間取り、最寄り駅へ近さなどの利便性のような、借りたいと思われる物件であることが求められます。

それらが決定したら、不動産投資会社へ行きましょう。多くある会社の中から信頼できるものを選び、細かい点を決めていきます。予算や物件条件についても、わからない点があれば不動産投資会社に相談しましょう。おすすめの投資物件や投資プランを紹介してくれます。

気に入った物件があれば現地確認を行います。購入してから、想像していたものと違ったと後悔しても遅いので、しっかりと事前に必要な条件を確認しましょう。物件の外観や周辺環境なども丁寧にチェックしてください。

投資する物件が決まれば、必要書類の提出や説明を聞いて、売買契約を行います。提示される書類にしっかりと目を通し、わからない箇所があれば売主または不動産投資会社に確認するようにしましょう。説明書や契約書は契約締結前にもらうことができるため、事前にしっかりチェックするようにしてください。

売買契約が済んだら、決済を行い、一棟売りアパートが自分の資産となります。物件の管理は、不動産投資会社が行ってくれる場合が多いですが、そうでない場合は賃貸管理会社に依頼してください。掃除や部屋の確認などの事前準備が終わったら、インターネットなどを使用し入居者を集い、運用を開始しましょう。

不動産投資初心者が気を付けること

不動産投資は特別なスキルは必要なく、収入が安定しているため、初心者にも始めやすい投資と言われています。しかし、それでも確実に利益を得られるとは言い切れないのが投資です。気をつけなければならない点は多く存在します。

その中で特に注意しなければならないのが、「リスク対策」です。不動産投資にもリスクは多くあります。例えば、せっかく物件を購入しても入居者がいない空室状態になってしまえば、赤字になってしまうこともあります。このリスクを踏まえ、空室になりにくい条件の物件を選ぶ、あまりに高額で部屋数の多い物件の購入控える、などの、リスク対策を行うようにしましょう。

また、不動産を所有している場合に避けられないのが、確定申告です。働いていて不動産投資以外の収入が合った場合にも、それとは別に不動産所得の確定申告を行う必要があるため、注意が必要です。また、確定申告をしなかった際や、記入漏れがあった際には、税金が加算されるなどのペナルティがあるため、しっかりと申告するようにしてください。初めての確定申告で不明な点があるなどという人は、税理士にお願いすることもできます。相場5万円程度の報酬額で依頼することができるため、不安な人はこれを利用しても良いでしょう。

さらに、不動産投資を行う場合に忘れてはならないのが、経費です。物件を維持し運営するための費用や保険料、税金、賃貸管理会社へ払うお金など、物件の購入費以外にも多くのお金がかかることを、しっかりと念頭に置いておく必要があります。購入費に資金を全てつぎ込んでしまうと、その物件を維持することが困難となり、結果手放さなければならなくなってしまう可能性もあります。維持費には修繕費なども含まれ、いつ、どれだけの金額が必要になるかもわかりません。不動産投資に必要になる経費は、事前にしっかり調べ、見通しを立てておく必要があります。

比較的簡単と言われている不動産投資でも、気をつけなければ大損にもつながる失敗をしてしまうこともあります。事前準備をしっかりと行い、投資成功を目指しましょう。

一棟売りアパート購入は物件探しから購入までの流れを知っておこう

生活費の足しにする、老後の資産形成のために自分で投資を行う方が増えてきています。不動産投資も投資法のひとつになり、賃貸物件を所有することで賃料収入が得られるようになります。

アパートやマンションなどを建設するには土地や建物代を含めてかなり高額な費用が必要になるため、簡単に決断するのが難しいでしょう。そこで既に完成された状態で販売されている一棟売りアパートを購入することで、初期の費用負担を抑えられるようになります。

一棟アパート購入の流れとしては、まずは物件購入の予算を決めることが大切です。自己資金や年収や勤務先などの諸条件によって、購入できる物件が決まってくるからです。その後不動産屋さんで物件をいくつかチェックして、購入する物件を決めていきます。

購入物件を決めてから売買契約を結び、ローンの審査を行います。ローンの相談に関しては、早めに金融機関に相談するようにしておきます。金融機関に相談に行くと自己資金などの条件から、融資してもらえるおおよその金額を教えてもらえます。また金融機関によって審査の基準が異なりますので複数の金融機関に相談することで、より良い融資先が見つかりやすくなります。

ローンが通ってからも、賃貸管理会社を選定するなどさまざまな手続きが必要になります。一棟売りアパート購入を検討しているなら、その流れについて理解しておくと手続きもスムーズにすすみやすくなるでしょう。

1.一棟売りアパート購入予算の設定

物件探しの前にまずは予算を知る、つまり自分が購入できる物件を知ることが先決です。最初に物件探しを行うと、購入予定の物件によっては予算オーバーで購入できない可能性が出てくるからです。

物件探しにも労力が必要ですので、予算の関係で購入できなくなると時間の無駄にもなりますし、精神的なショックも大きいでしょう。最初に予算を決めて予算内で収まる物件を探すことで、効率よく物件探しがすすめられるようになります。

予算を決めるときは金融機関に相談するといいでしょう。金融機関の窓口で物件を購入したい旨と、年収や自己資金などを伝えると融資可能な額を教えてもらえます。

また金融機関によって審査基準が異なり、それが融資可能な額にも影響してきます。そこで複数の金融機関に相談することで、適切な融資先を選べるようにもなります。他にも実際に不動産投資で成功している方に相談することで、適切な物件を選ぶコツや予算の決め方などをアドバイスしてもらえるでしょう。

2.予算にあった物件の条件を決める

アパートは一般住宅を建設するよりも高額費用がかかるケースがほとんどです。土地を既に所有している、自己資金にある程度余裕がないと新規でのアパート建設は難しいでしょう。

一棟売りアパートは物件によって築年数や設備や間取り、立地条件などが異なります。物件購入時にはローンを組んで購入するケースがほとんどですので、自己資金や年収などから購入できる物件の予算を知ることが重要になってきます。

そして予算内で購入できる物件をチェックするときは、物件の条件を決めておくことが重要になってきます。それは物件をいくつも見て比較することになったときに、条件を明確にしておくと物件選びが円滑にすすみやすくなるからです。

高い買い物になりますので多くの方が物件を見て、どれを購入するかで迷ってしまうでしょう。物件に求める条件は人それぞれ異なりますので、何を重要視するのかをよく考えておくようにします。物件に求める条件をピックアップして、それに優先順位をつけておくとさらに比較もしやすくなるでしょう。

3.不動産で物件探し

一棟売りアパートの物件情報はインターネットからも検索できるようになっています。インターネットで検索すると、物件情報も豊富に入手できるでしょう。そして気になる物件が見つかったら、その物件を扱っている不動産屋さんに連絡をして物件を見に行くようにしましょう。

ネットでも写真などで間取りや周囲の状況が確認できるのですが、実物と写真とでは受ける印象が大きく異なることもありますし、周囲の状況なども自分の目で確認したほうが確実だからです。

また不動産屋さんに行くと、まだネット上で掲載されていないような新しい物件情報を得られることもあります。不動産屋さんに行っても購入したいと思う物件に出会えないこともあるでしょう。

そこで不動産屋さんとまめにコンタクトを取っておくことをおすすめします。それは条件にあう物件が出てきたときに、優先的に連絡をもらえるようになるからです。不動産屋さんもひとつではなく複数と連絡を取り合っておいたほうが、物件の情報量も増やせます。

4.売買契約をしてローン審査をおこなう

一棟売りアパートで気に入った物件が見つかったら、売買契約を結ぶことになります。売買契約時に必要となる書類や証明書などは事前に調べて用意しておくようにします。書類に不備があると、売買契約を結ぶことができなくなってしまうからです。

またほとんどの方が一括で購入費用を払えることはなく、ローンを組むことになりますので金融機関の審査を受けます。不動産屋さんから融資先の金融機関を紹介してもらえることもありますが、基本的には自分で探します。融資の相談に関しては物件の購入前に行っておくのが望ましいでしょう。

金融機関に相談に行くと自己資金や年収、勤務先などの情報から、借入できる融資額を教えてもらえるからです。予算内で購入できる一棟売りアパート物件を選んでおけば、融資が通らなくなる危険性も減らせるでしょう。

また融資を受ける予定の金融機関もひとつではなく、複数に相談してみることをおすすめします。金融機関によって審査の基準が異なることがあるからです。

5.賃貸管理会社の選定

一棟売りアパートを購入したら、その管理を考える必要が出てきます。管理とは主に共益部分などの掃除やメンテナンス、入居者の募集などの業務を行うのですが、自分で行うのか管理会社に委託するのかを決めなくてはいけません。自分で行う場合でも入居者を探してもらうために賃貸仲介会社を探しておく必要があるでしょう。

管理会社に関してですが、一棟売りアパートの場合は売主からそのまま管理会社を引き継ぐケースもありますし、新たに探すケースもあります。売主からそのまま管理会社を引き継げば楽かもしれませんが、他の管理会社と費用やサービス内容などをよく比較してから決めたほうがいいでしょう。

管理会社には毎月費用を支払いますので、長期間にわたると費用負担も大きくなってしまうからです。管理会社を自分で調べてみて、複数の管理会社に見積もりを出してみましょう。そして価格やサービスの内容をよく比較して、適切な管理会社を選ぶようにします。

細々とした手続きもあるため購入前に調べてみよう

一棟アパートの購入を検討しているなら、購入前に手続きや流れについて知っておくようにしましょう。それはアパート購入にはさまざまな細かい手続きが必要になってくるからです。

たとえば費用に関しても、物件の購入時には土地や物件代だけでなく諸費用がかかってきます。物件の購入代金に応じた印紙税が売買契約書と決済、引き渡し時にそれぞれかかりますし、登録免許税や書類を作成してもらうための手数料、固定資産税や都市計画税といった税金も発生します。

他にも物件を仲介してくれた不動産屋さんに仲介手数料、ローンを組んだ時の手数料と保証料、火災保険料や団体信用生命保険料といった保険料などがかかってきます。さらには不動産取得税といった税金も後日支払わなくてはいけないのです。

この諸費用を考えずに物件の予算を決めてしまうと、予算オーバーなりかねません。また売買契約やローンを組むときに必要な書類について理解しておかないと、準備が遅れてしまってその分契約が遅れることになってしまいます。

場合によっては物件購入ができなくなることもありますので注意しましょう。一棟アパートを購入する機会は一生のうちにそう何度も出てくることではありません。手続きなどで不明な点は、不動産屋さんや専門家にこまめに相談するようにしておきましょう。

一般的なアパートの種類を調べてみよう

一棟売りアパートは、その材質で三種類に分けることができます。一番良く用いられるのは、木造の柱や骨格です。

また鉄骨も木と同じくらい用いられています。もう一種類は鉄筋コンクリートで、まだアパート業界でのシェアは少ないですが、最も新しく優れた材質です。

これらの材料にはそれぞれ利点があるので、アパート購入前に知っておきましょう。

木造のアパート

日本で最も多いのは、木造の一棟売りアパートです。木造は古風で欠点が多いと考えがちですが、木造アパートにも鉄骨造のアパートより優れた点がいくつもあります。

まずは、材料費が非常に安い点です。アパートを購入するにしても借りるにしても、建築費用が安く済んだアパートの方が値段は安くなります。そのため大学生の一人暮らしや短期単身赴任の住居として使い勝手が良いです。

木は家事の時に燃え広がって焼けてしまうので危ない、とよく言われますが、実は木造アパートは鉄骨造アパートよりも火事の時に助かる確率が高まります。

というのも、鉄骨は家事の時に鉄が溶かされて歪むことで、すぐに倒壊してしまうのに対し、木は倒壊までの時間が長いので、逃げる余裕が生まれるからです。

木造アパートの最大のメリットは、通気性が高いことです。家の中に湿気が溜まってしまうと、カビやダニの温床となってしまい不衛生になってしまいます。

しかし、木造アパートなら通気性が確保されるため、たとえ梅雨の時期でもジメジメしません。小さい子供がいる場合は、木造アパートの方が安心です。

鉄骨造のアパート

鉄骨造のアパートは、工場で機械的に、ある程度部品の形を整えたり、あるいは組み立てを行ったりするので、一番建つのが速いアパートです。

そのため災害時の仮設住宅や新規住宅地開発には鉄骨造が好まれます。また木の加工は熟練の大工がやるか未熟な者がやるかで、クオリティに差が生まれてしまうのに対し、工場で整形や組み立てまで行われる鉄骨造は、クオリティが安定して高いです。

鉄骨造アパートの一番の長所は、耐久性に非常に優れていることです。老朽化の早い木に対して、鉄骨はなかなか老朽化しないので、新築の鉄骨造アパートなら20年から30年は住み続けることができます。

また耐震性にも優れていて、免震構造と掛け合せると震度7でも耐久できるようなアパートになります。

更に鉄は、あらかじめ黒錆を入れておけば赤錆がつかないという特徴を持つため、水害や洪水が心配される地域でも鉄骨を使用していれば、万が一浸水が起こってもそれで老朽化が進んだりしません。

ただし火事にだけは注意が必要で、鉄は熱を加えられるとすぐに曲がってしまい、速く倒壊してしまいます。

鉄筋コンクリート造のアパート

鉄筋コンクリートは、鉄の長所とコンクリートの長所を組み合わせることで、それぞれの弱点を補強し合った骨格です。どちらかというと安さも考えなければならないアパートよりも、マンションや高級住宅に利用されます。

鉄筋コンクリートは、とにかく頑丈です。鉄骨は、横から引っ張ったり押したりする力に強く、地震への耐久性が強いです。

また鉄は火事に弱いですが、耐火性のあるコンクリートを用いることでその弱点を補っています。それにより鉄筋コンクリートは、あらゆる災害に耐えられるような頑丈さを実現しています。

また頑丈であることは、災害への強さと共に、空間の自由度も強めています。例えば木や鉄は、短い間隔で柱や壁を建てなければ屋根や2階の重みを支えられないので、どうしても部屋が小さくなってしまったり、部屋の中に柱があったりして、不自由です。

しかし鉄筋コンクリートは、それらを必要としないくらい頑丈なので、一階に広いスペースを確保することも可能です。

また扉を大きくしたり、床に穴を開けてハシゴを通したりするといったデザインも、鉄筋コンクリート製のアパートであればできます。

アパートの経営のタイプもチェック!

アパートを経営して収益を得るなら、経営タイプをよく考えることで収益を増加させることができます。

例えばかつては、アパート賃貸は最低で2年契約でしたが、今ではマンスリーやウィークリーといった短期間の契約も可能になっています。それにより短期間の賃貸で収益を狙う方法も生まれたわけです。

こうした形態の使い方を知ると、より上手くお金を稼げるようになります。

メゾネットタイプの経営方法

メゾネットタイプとは、アパートの一つの家が、平屋ではなく二階建てや三階建てになってきて、内階段がついているタイプです。

こうした住宅は、内階段がある分空間をロスしているという欠点はあるものの、一軒家に住んでいるような感覚を得られたり、下の住民への騒音を考えなくても良かったりするメリットがあるため、特に小さい子供がいる家庭の需要が多いです。

しかしながら、テラスタイプなど平屋のアパートに対して、メゾネットタイプのアパートはあまり存在しません。需要に対して、供給量は少ないというわけです。すなわち、メゾネットタイプのアパートを購入し、賃貸物件として経営すれば、安定した収益が見込めます。

メゾネットタイプのアパートを経営するなら、あまり地価の高くない郊外で、安めの値段で貸すのがコツです。何故ならメゾネットタイプは一軒家を縮小した代わりに値段も下げたような物件なので、高めの家賃を出せる家庭は一軒家を選ぶからです。

メゾネットタイプで狙う層は低所得者層から中所得者層なので、それをターゲットにした家賃設定をしましょう。

ウィークリータイプの経営方法

通常の賃貸物件は、最低でも二年間の契約を結ばなければならないので、アパートを所持していても借り手がいなくて固定資産税だけがかかってしまうという事態に陥ることが多いです。

しかしウィークリータイプの経営を行えば、そんな状況を打開できるかもしれません。ウィークリータイプとは、アパートの賃貸契約を一週間単位で行う形態です。

食事や掃除のサービスを行う必要は無いので、ホテルや旅館よりも安く住居を提供でき、短期出張や小旅行の宿としてかなり需要があります。

さらに通常の賃貸契約の家賃よりも一日あたりの家賃を割高にしても、短期間しか利用しない旅行者などにとってはウィークリータイプの方が得なので、上手く行けばウィークリータイプで経営した方が普通の契約よりも稼げることもあります。

ウィークリータイプの経営の狙い目は、観光スポットの近くや大きなイベントの会場の近くです。例えば長期間にわたってスポーツのイベントがある地域だったり、大都市の近くだったりは、特に需要が高く、それまでガラガラだったアパートを満室にするのも夢ではありません。

マンスリータイプの経営方法

マンスリータイプのアパート賃貸は、主に単身赴任や短期出張をするサラリーマンを狙った経営手段です。マンスリータイプは、その名の通り一月単位での賃貸契約を結ぶ方法で、一ヶ月や二ヶ月の出張を行うサラリーマンにとっては、ホテルをとるより安く済ませられる最適の物件です。

また通常、賃貸物件に家電はあまり置かず、借りている側が自分で買ったり借りたりします。しかしマンスリータイプのターゲットは一人で生活するサラリーマンなので、貸す側が便利な家電を備え付けておくというサービスはかなり効果的です。

小さめの冷蔵庫と洗濯機、他には最低限の調理ができるように炊飯器や電子レンジを貸し出すのが良いです。

アパートをマンスリータイプにするのに適した場所は、会社がたくさんあるような街の近くや、電車による交通の便がとても良い場所です。

そうした物件は一般的な賃貸形態でも借り手がつきやすいですが、もし物件が余っているからマンスリータイプに切り替えてみるのも一つの手です。マンスリータイプの家賃は多少高めでも借り手がつくので、儲かりやすいです。

「アパート投資に失敗した」「投資が不安定だ」と思ったら売却という選択

一棟売りアパートは不動産の中でも人気の投資方法ですが、常に入居者がいなければメンテナンス費用ばかりかかって、儲けを出すどころか損をしてしまうこともあります。

思うように入居者が集まらずに収支がマイナス状態が続いているのであれば、思い切って売却してしまいましょう。一棟売りアパートを売却したい場合、一般的な不動産会社に相談しても協力を得ることは難しいものです。

しかし、一棟売りアパートを専門的に扱っている不動産会社もあるので、売却を考えている人は専門の不動産会社に相談するといいでしょう。

アパートは年月が経つほどに老朽化が進み、資産価値が下がってしまうので、売却を思い立ったらすぐに行動に移すことが大切だといえます。

買い手がいるうちに物件を売却した方がいい

一棟売りアパートは、新築したばかりの頃は人気が高く、入居者を集めることに苦労することはありません。

しかし、老朽化が進めば次第に人気は落ちて、思うように入居者を集めることが難しくなります。

また、建築から十年も経てば、外壁や室内設備など至る所をメンテナンスしなければならないため、今まで順調に収益を出せていたはずがマイナスに転じてしまうことも難しくありません。

入居者が減って建物が老朽化した状態では、慌てて売りに出そうとしても買い手がつくことはないでしょう。

アパート経営を行う中で、少しでも収益が減ってきた、または建物の資産価値が下がってきたというタイミングがあれば、迷わずにすぐに売却してしまいましょう。

一度収益が下がり始めると、費用をかけて大規模な修繕でも行わない限りは、再びプラスに転じる可能性は低いといえます。メンテナンスに多額の費用をつぎ込むよりも、売却してしまった方がお得だといえるでしょう。

売却する前に知っておくべき「売却関連費用」

アパートに限られたことではありませんが、土地や戸建てなどの不動産を売却する際には、税金や手数料など一定の費用が必要となります。

アパートの売却を決めたからといって、無料で手放すことはできないので、売却前に費用を十分に蓄えておくことが大切だといえます。

アパートを売却する際には、売買契約書に必要な印紙税や登記費用、引越し費用などが必要となります。また、不動産会社に仲介をお願いするのであれば仲介料も費用となるので、事前によく確認しておいてください。

これらの費用はまとめて売却関連費用と呼ばれています。売却するアパートや仲介先の不動産会社によって必要な費用は異なるので、動き出す前に複数の不動産会社に相談して、売却関連費用を少しでも抑えられるよう工夫するといいでしょう。

アパートを売却する際には、この他にもハウスクリーニング代や廃棄物の処分費用など必要となることもあるので、予算は余裕を持って見積もっておくと安心です。

アパートを売却するならどのタイミングがいいの?

アパートはいつ売りに出しても同じような条件、同じ価格で売却できるわけではありません。売却には最適なタイミングというものがあるので、時期を見極めるポイントを抑えておきましょう。

物件によっては、タイミングがズレれば同じ建物でも売却価格が数百万程度の差がつくこともあるので、十分に注意が必要です。

また、タイミングは季節を選べばいいという単純なものではなく、数年、数十年先の資産価値まで見通して読む必要があるので、不動産会社などの専門家とよく相談することが大切だといえます。

物件を売却する際には、ただでさえ売却関連費用が必要となります。投資で収益を上げるためにアパートを入手したのに、最終的に赤字になっては元も子もないので、完全に手放すその時まで計画的かつ慎重に行動しましょう。

満室になっている時

意外だと思われるかもしれませんが、アパート売却に最もおすすめだといえるのが、すべての部屋に入居者が入っている満室時です。

満室の状態であれば、家賃収入が十分に得られる状態なので、売却するには惜しいと思われるでしょう。確かに、満室状態は投資用アパートとしては最高の状態だといえますが、同時に満室状態で売却すれば評価額が高くなり、最も高額でアパートを売却できるということです。

そのため、満室が続く好調時にあえて高額で売却してしまうのも一つの手です。もしも満室状態のアパートを手放すことを惜しいと感じるのであれば、空室が出始めるタイミングを待ちましょう。

建物の老朽化や周辺環境の変化によって、いずれ物件の価値は下がり、嫌が応にも入居者は減ってしまいます。

その入居者が減り始めたタイミングで売却すれば、満室時よりも当然価格は下がってしまいますが、十分に満足できる売却益を手に入れることができるでしょう。アパートの空室状態は常にチェックしてくことが大切です。

土地の価値が上がった時

基本的に不動産に共通する売却に最適なタイミングとして最も有名なのが、土地の価値が上がった時です。土地は周辺環境や地盤の状態など、様々な要因によって価格が変動するものです。

土地価格が上昇し続ける土地もなければ、下降し続ける土地もないので、アパートの売却を希望するのであれば常時公示地価や基準地価をチェックしておくといいでしょう。

また、土地だけでなく、物件の査定価格を定期的にチェックしておくことも大切だといえます。土地と物件、そして周辺環境に変化がないか、アンテナを張り巡らせておいてください。

特に土地の価値を短期間で大きく左右するのが、周辺環境です。何もない場所でも大型ショッピングモール建設の話などが出れば、あっという間に土地の価格は跳ね上がります。

今すぐにアパートを売却しなければならないといった事情がない限り、アパートや土地の売却価格が低くて不満だという人には、あえて周辺環境の変化を待って価値が上がってから売却に乗り出すという方法もおすすめです。

減価償却費が満了となった時

アパート売却が行われるタイミングとして最も人気が高いのが、減価償却期間が満了となった時です。減価償却費とは簡単に言えば資産価値のことで、減価償却期間内であれば、売りに出せば一定の価値が認められます。

車でいえば、下取りに出せば一定の額で買取ってもらえるということです。しかし、期間を過ぎてしまえば、資産価値が下がって思うように売却できなくなってしまいます。

車を下取りに出しても、査定額がゼロの状態と同じです。つまり、この減価償却期間が、アパートの売却価格を大きく左右するということです。

当然、期間内に売りに出した方が高額でアパートを売却できるのですが、まだ十分に投資物件として収益を得られる状態であるため、期間満了前に売り出してしまうのは少々もったいないといえます。

そのため、収益を十分に得て、尚且つ資産価値がまだ損なわれない減価償却期間が満了となったその時を狙って、アパートを売却する人が多いのです。

このように、制度によってアパートの売却費用が左右されることもあるので、様々な視点から総合的にタイミングを見計らって売りに出しましょう。

運営にかかった投資額よりも、売却額が高くなった時

運営にかかった投資額よりも、売却額が高くなった時というのは、一言で言えばアパート自体で収益が発生するタイミングということです。

アパートの購入費用と運営に関わった全ての投資額を合わせても、売却価格の方が上回るという場合には、今までの家賃収入ではなくアパートの売却益を手にできるということです。

今までアパートにかけた費用を回収できるだけでなく、家賃収入も売却益も手にできるので、アパートの資産価値に注目しておくといいでしょう。しかし、運営にかかった投資額よりも売却額が高くなったからといって、すぐに売りに出してはいけません。

もしもアパートを手放したことで利益が出た場合、譲渡所得が発生し、所得税と住民税を支払わねばならなくなります。

せっかく売却益を得ても税金を差し引かれたらマイナスになったということも珍しくないので、アパート売却の際には、税金のこともしっかりと頭に入れてタイミングを見定めることが大切です。

一棟売りアパートの売却について

一棟売りアパートの売却は様々な方法で可能です。もちろん一棟買ってくれる人が現れれば楽ですがマンションの1室を買うのとは目的が異なるためそんな人はなかなか現れません。不動産会社に仲介に入ってもらうとスムーズに売却が進みます。一棟売りは金額も大きい上に、通常一戸建てなどを売るときとは異なるノウハウが必要です。間に入ってもらう業者は一棟売りの実績がある会社を選ぶと失敗しません。

売れやすくするためにも不動産業者にはたくさん情報を渡し、可能なところは早急に改善しておきましょう。駅に近いことやスーパーが近いことなど当初アパートを自分が購入したり建てたりしたときのメリットはそのまま残っているはずです。そこを買うメリットにそのままなるのでぜひアピールしておきます。

売却の流れ

売却自体にそれほど難しいことは含まれていません。まずはその場所の土地、建物の相場価格を調べましょう。いくら希望価格があっても相場から大きく乖離していると売れるものも売れなくなります。高いのはもちろんですが安すぎる場合も訳アリ物件に見えて買い手がつきません。

自分で相場観を把握した後は不動産会社を選んで査定してもらいましょう。複数業者に査定を依頼しておいてどこか1社に決めるのが簡単です。不動産会社さえ決まってしまえば後はその会社にフローにのっとり売却相手を探してもらいます。査定の金額も重要ですがこういった長く細いサポートの腕は会社ごとで大きく差の出る所なので契約に至るまでの対応もしっかりと見ておきましょう。

高く売るための秘訣

物件の価格を調べておくのは必須条件です。無条件で販売価格が下がらないように気をつけます。そして不動産会社によって評価基準が微妙に異なり、査定額に大きな差が出ることがあります。後悔しないためにも複数社分の見積もりを取り、しっかりと検討しましょう。金額だけで判断をすると痛い目に合いますが一つの指標として便利なのは間違いありません。

【1】まずは相場の確認から

相場を調べるのは難しくありません。インターネットを使って一定の条件を入力するだけで相場価格を教えてくれます。類似の物件を探してその物件がいくらくらいで取引されているかを確認しましょう。

サイトにある情報はあくまでも過去の実績に基づいた数値です。実際の自分の土地固有の細かい金額見積もりが気になるところですが業者選定の際に気にする程度でいいでしょう。webから検索ができるので時間ができた時ある程度の頻度で確認すると上昇・下降の金額の流れを読むことができます。

【2】最も重要な不動産会社選び

売却がうまくいくかは不動産会社を選んだときにほとんど決まると言っても過言ではありません。そのくらい不動産会社は重要な働きをします。もちろん自分で買い手を探して売るなら心配ありませんが不動産会社に間に入ってもらうのが普通です。任せられるならどこも安心と思わずにしっかりと選びましょう。

まずは基本的なポイントとして資格を持っているかを確認します。建物の取引には免許の取得が必須です。免許番号を確認することで無免許の業者と取引するリスクを減らせます。同時に免許を交付したところへ問い合わせると業者名簿を無料で閲覧できます。この名簿には行政処分歴が載っているため過去に何かあったかもしっかりと分かります。

普通に営業をしている不動産会社なら無免許と言うことはそうそうないので、資格の確認では業者は絞り込めません。次に確認したいのは業者の種類です。免許は同じでも得意分野が異なります。

土地に新しくマンションを建てて売る分譲業者や中古物件を買い取って売る買取再販業者などがいますが一棟売りアパートの場合は媒介業者を頼りましょう。

媒介業者はその名の通り、物件の売買を得意とする業者です。ここからまた媒介業者の中でも一戸建てかマンションかなど建物の種類で細分化されていきます。売買契約を成立させるためにはそれぞれの建物で押さえておくべきポイントがあるので、是非一棟売りを専門または得意としているところを探しましょう。

選ぶべきポイントはわかってもたくさんある仲介業者から条件にあてはまるところを見つけるのは大変です。そこで詰まってしまったら一括査定も検討してみましょう。ある程度の不動産の情報を入力すると複数の不動産会社が査定を返してくれます。

これも金額の高いところに飛びついてはいけません。仲介契約を結びたいが故に売り手に有利な価格を出しているだけのことがあるからです。全ての業者が似通った金額になることが多いですが気になる金額の業者には査定理由を聞いてみましょう。曖昧な理由や勢いに任せた回答が返ってきたらこれも要注意です。

最後に一番迷うところは大手か地元密着の中小かどちらを選ぶかでしょう。正直どちらがいいかは業者次第です。大手の方が大きな見込み客のパイを持っています。中小は担当エリアの情報を細かく持っており、踏み込んだ相談に乗ってくれます。

過去の案件で具体的にどんな行動をとったかを聞いて、自分の求める動きをしてくれる業者を選ぶのが賢い選択です。

売却活動中に気を付けるポイント

せっかく進んだ売却の話に水をさしてしまうのが物件の情報開示が不十分な場合です。何かしら不都合のあることはしっかりと開示しておき、直したうえで渡すのか、そのままで渡して売値を考慮したものにするのか調整しておきましょう。発覚が遅くなるほど後から面倒な事態に発展しやすくなります。

ルールとしては売買契約の締結までに伝えておけば問題ありません。ただしその条件があるならば購入を検討すらしなかった要件が多々含まれているはずです。売り手、買い手ともに無駄な時間を過ごさないためにも大きな不都合は早めに伝えておきましょう。

同様に支払いや引き渡しに関することも可能な限り明確に指定しておきます。どのタイミングでいくら払うかは両者にとって重要な問題です。

金額が小さくないだけに勘違いが発生すると取り返しがつきません。引き渡しも手続き的な登記申請のタイミングはもちろん、実質的にいつから引き渡すのかを合意することを忘れないようにします。

契約時の値下げ交渉には慎重な姿勢を

売り手は少しでも高く、買い手は少しでも安く金額を設定したいのが常ですがどこの地域にも相場の価格があります。それを下回るような値下げ交渉には特に注意をしましょう。

不動産会社に仲介してもらったはずが言われるがままに値引きをしていては間に入ってもらった意味がありません。特に査定額が異様に高かった業者は少し警戒してかかりましょう。高い理由を説明してもらい、きちんと説明がされない場合は選ばれたいが故の高査定の可能性があります。

悪質な業者になると査定額はよかったのに実際の売却の際はどんどん値引きを要求され結果的に納得できない価格になってしまうこともあります。実際情報を集めることは当然のこと、駆け引きのポイントも見ていてもらいましょう。あまりにひどい場合は業者を変えてしまうのも一つの手です。

一括査定サイトに依頼すれば無料で査定価格が分かる!

不動産業者を自分で見つけ出し、それぞれに情報を送ると思いのほか手間がかかります。郵送で資料を送付するとなると査定だけの費用も馬鹿になりません。

一括査定サイトをうまく使えば情報入力は一か所で済む上に、登録されている複数の業者から一気に査定結果をもらうことができます。他の業者との査定結果が比較できるので金額が不自然に高いところや低いところを見抜く情報が一発で手に入ります。

気になる業者にはもう少し突っ込んでその査定額の説明をしてもらいましょう。業者によって評価するポイントが異なります。査定を下げてしまったポイントは売却までにもう少し手をかけると影響が出ないかもしれません。

しっかり売却を受け持ってくれる信頼できる業者を探すと同時に自分ではアパートがいい値段で売れるように努力することを怠らないようにしましょう。

失敗?成功?アパート経営の体験談

興味はあってもアパート経営を始めるためには相当の資金が必要だし、失敗するのが怖くてなかなか踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。私も最初は不安しかありませんでした。
どうしたら成功するのか、また失敗をしないための方法が知りたいという場合はすでにアパート経営を行なっている人の体験談を聞くのが一番です。
失敗事例と成功事例、それに私自身が始めたきっかけなどを紹介しているので是非参考にしてください。

アパート経営の極秘を伝授

投資に「絶対」は存在しません。アパート経営も同じで、絶対に成功する物ではないのですが、失敗を避けるための注意点やコツはあります。
まずは物件の立地条件や建物の質をチェックすること。そして空室リスクなど考えられるリスクを想定して対処法を考えること、利回りを意識してしっかりした事業計画を立てることです。
これらを見極めるためには土地の選定から管理までを自分一人で行わずに、信頼できるコンサルタントに相談することが重要です。

物件選び
アパート経営が成功するか否かは物件選びにかかっていると言ってもよいでしょう。
考え方の基本は自分が住みたい条件が揃っているかどうかです。立地条件、建物・設備の充実度、物件の管理体制の3つに注目します。
リスク管理の徹底
収支に関わる最大のリスクは空室リスクです。また避けられないのが建物・設備の劣化リスク。
その他、災害リスクや入居者トラブルなどがありますが重要なのはこれらを無くすのではなく、どうコントロールするかです。
コンサルタントに相談
アパート経営で収益を維持するためにはしっかりとした管理体制が重要ですがそれだけでは十分ではありません。
一つの事業として考え、経営的な考え方でアドバイスできるコンサルタントに相談することが必要になります。